전입신고 확정일자 방법 기간 효력 주의사항

전입신고 확정일자

집과 관련된 계약은 큰돈과 연결되어 있는 만큼 계약 시 신경 써야 하는 부분이 많은데요. 전세로 계약을 하게 된다면 필히 챙겨야 하는 두 가지가 바로 전입신고와 확정일자입니다.

 

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전입신고

하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동할 때 신고의무자가 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내 주소지변경 및 등록을 위한 전입사실을 새로운 거주 관할기관(동·주민센터 등)에 신고하는것을 말합니다.

 

쉽게 말해 '오늘부터 이곳에 삽니다'라고 서류상으로 신고하는 것이죠.

부동산에서 계약서 작성을 하였더라도 전입신고를 하지 않으면 추후에 발생할 수 있는 사고로부터 법의 보호를 받기 힘들기 때문에 이사 후에 전입신고가 필요한 것입니다.

 

 

전입신고를 반드시 해야하는 이유

전입신고를 하는 이유는 대항력을 얻기 위함인데요. 전입신고와 함께 확정일자까지 받으면 우선변제권이 성립됩니다.

 

여기서 대항력이란, 전월세로 계약한 집이 팔려 집주인이 바뀌게 되었을 경우 새로운 집주인에게 계약기간이 끝날 때까지 계속 거주할 수 있는 권리를 주장하거나 보증금을 보호할 수 있는 힘을 말합니다.

 

또한 임대인이 건물을 지으면서 대출한 대금 등을 갚지 못해 강제경매로 넘어가거나 제3자에게 양도가 되더라도 전입신고를 해 놓았다면 대항력이 생겨 경매대금에서 보증금을 우선적으로 변제 받을 수 있는 권한이 생기고, 보증금을 안전하게 돌려 받을 수 있습니다.

 

전입신고는 신고 당일부터 효력이 발생하는 것이 아니라 전입신고 한 다음날 0시부터 효력이 발생하기 때문에 대항력의 발생요건을 갖추려면 바로 전입신고를 하는 것이 좋습니다.

 

전입신고를 하지 않으면 임차한 건물이 경매로 넘어가도 대항력과 우선변제권을 주장할 수 없게 되어 보증금도 받지 못하고, 집을 나와야 하는 경우가 발생할 수 있습니다.

 

주의사항

전입신고 시 주의할 점은 부동산 등기사항 증명서를 미리 발급받아 집 거래 내역이 사실인지 확인하는것입니다.

거래내역을 확실히 확인하여 집주인 명의와 집 주소를 확인해야지만 오류를 막을 수 있으며 특히, 전입신고 시 주소가 다르거나 정확하게 기입하지 않으면 대항력 요건을 충족하지 못하게 됩니다.

 

또한 전입신고일자가 말소기준 권리보다 빠른 날짜여야 하는데요. 그래야 경매로 넘어가는 일이 있더라도 임차인으로 대항력이 적용됩니다.

 

앞서 설명드린 대로 대항력 취득은 신고 후 다음날 0시부터 효력이 발생하기 때문에 두 날짜가 동일하다는 것만으로 안심하고 있다가 피해를 입는 일이 발생하므로 최대한 빠르게 신고하는 것이 유리합니다.

 

대출은 당일부터 효력이 발생하고, 전입신고는 다음날 0시부터 효력이 발생하니 하루 차이로 인해 보증금을 돌려받지 못할 수 있으니 계약 시 등기등본은 반드시 확인하셔야 합니다.

 

전입신고 시기에 따른 사고 예시

1월 1일 임차인이 전입신고 (1월 2일 0시부터 효력 발생)

1월 3일 임대인이 건물을 담보로 대출

▶이 경우 임차인의 대항력이 발생하여 우선변제권이 생김

 

1월 1일 임차인이 전입신고 (1월 2일 0시부터 효력 발생)

1월 1일 임대인이 건물을 담보로 대출

▶익일 0시부터 발생하기때문에 임대인이 대출을 갚지 못해 경매처분 시 대항력 미 발생

 

확정일자

확정일자는 전세나 월세 계약을 체결한 날짜를 확인받는 것을 의미합니다.

 

확정일자를 받는 이유는 현재 세 들어 거주 중인 집이 경매나 공매 처분을 받았을 때 보증금을 우선적으로 돌려받기 위함입니다.

집주인의 동의 없이 세입자가 단독으로 신청할 수 있으며 전세권을 설정하는 것과 같은 효력이 생깁니다.

 

법원이나 등기소에서 주택임대차 계약을 맺은 날짜를 확인해 주기 위해 임대차계약서에 계약날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이 도장의 날짜가 확정일자이며 확정일자는 계약서만 있어도 받을 수 있지만 효력을 발생시키기 위해서는 전입신고와 점유(입주)가 필요합니다.

 

 

전입신고 확정일자 하는법

전입신고 방법은 정부민원포털(민원 24)을 통한 인터넷 신고방법과 주민센터를 방문하시어 전입신고서를 작성 후 제출하는 방법이 있습니다.

확정일자 또한 전입신고와 마찬가지로 법원 온라인 등기소에서 온라인 확일 일자를 신청하거나 주민센터에 직접 방문하는 방법이 있습니다.

 

필요서류는 온라인의 경우 공인인증서, 직접 방문의 경우 계약서와 세대주의 신분증을 지참해야 하며 준비된 전입 신고서 양식에 맞추어 작성하고, 현재 거주하고 있는 가족의 이름을 모두 작성해야 합니다.  

 

이사 전이라도 전세 또는 월세 계약서를 가지고 이사할 곳의 주민센터를 방문하면 전입신고 및 확정일자를 받을 수 있습니다.